Покупка или продажа недвижимости — это не только договор, но и налоги, документы, сроки и риски. Мы в «Бухсфере» сопровождаем сделки с недвижимостью в Томске: от первичной проверки объекта и продавца до расчёта налогов после продажи. Работаем с ООО, ИП и собственниками-физлицами — склады, офисы, квартиры, земельные участки, доли. Клиент получает одну точку ответственности: юрист и бухгалтер идут по сделке вместе, а не перекладывают вопросы друг на друга. Мы говорим прямо: где риск, сколько это будет стоить и что лучше сделать иначе.
Ошибка в сделке почти всегда всплывает позже — и стоит дороже самой сделки. Забыли восстановить НДС при продаже здания — налоговая доначислит его вместе с пенями. Не проверили продавца — сделку могут оспорить в банкротстве, а деньги вернуть не получится. Не учли земельный налог и амортизацию — декларация уйдёт с искажением. В Томске сделки с нежилым фондом идут с арендаторами, обременениями и долями, поэтому цена «сэкономить на сопровождении» часто оказывается выше гонорара юриста в несколько раз. Дешевле разобраться до подписания.
Что входит в услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
Ниже — стандартный набор работ. Он адаптируется под сделку: продажа квартиры физлицом и продажа производственного корпуса ООО требуют разного объёма. Перед началом мы фиксируем состав работ в договоре и называем итоговую стоимость — без скрытых доплат по ходу. Сопровождение ведут юрист и бухгалтер одновременно.
- Проверяем объект в ЕГРН и Росреестре: права, обременения, аресты, аренду, историю переходов и доли
- Анализируем продавца — банкротство, судебные споры, исполнительные производства, признаки фирмы-однодневки
- Считаем налоги до сделки: НДФЛ, налог на прибыль, НДС, земельный налог, показываем варианты оптимизации
- Готовим договор купли-продажи, акт, соглашения, доверенности и пакет документов для Росреестра
- Сопровождаем расчёты: аккредитив, эскроу, ячейка — следим, чтобы деньги и документы двигались синхронно
- Сдаём 3-НДФЛ и декларации по УСН или прибыли, отвечаем на требования налоговой по этой сделке
Разберём вашу сделку и назовём риски — бесплатно. Оставить заявку
“За 12 лет практики я убедилась: 8 из 10 проблем в сделках с недвижимостью — это налоги, о которых вспомнили после подписания. Мы считаем цифры до договора: сколько заплатите, что можно законно уменьшить и какие документы сохранить. Это снимает половину споров с инспекцией.”
Почему выбирают «Бухсферу»
Мы не продаём «юридические часы» — мы закрываем сделку целиком, вместе с налоговыми последствиями. В одной команде юрист по недвижимости и бухгалтер, который ведёт вашу отчётность. Поэтому никто не скажет «это не наш вопрос». Работаем по договору с фиксированной ценой, отвечаем на письма и требования налоговой, а после сделки остаёмся на связи — потому что вопросы по декларациям появляются через месяцы.
Юрист плюс бухгалтер
Один договор — два специалиста. Юрист проверяет право и документы, бухгалтер считает налоги и готовит отчётность. Вы не бегаете между подрядчиками и не платите дважды за одни и те же данные.
Фиксированная цена
Стоимость называем до старта и закрепляем в договоре. Никаких доплат за «ещё одну проверку» или «срочный запрос». Если объём работ меняется, согласуем это письменно заранее.
Часто задаваемые вопросы
Собрали вопросы, которые чаще всего задают на первой консультации по сделкам с недвижимостью в Томске. Если своего вопроса не нашли — звоните по телефону 8 (800) 600 07 88.
Цена зависит от объекта и числа участников. Ориентиры: квартира или доля — от 15 000 ₽, коммерческое помещение или здание — от 35 000 ₽, сделка с землёй и нежилым фондом плюс налоговый расчёт — от 50 000 ₽. Только проверка объекта — от 8 000 ₽. Точную сумму называем после короткого разговора и фиксируем в договоре: доплат по ходу не бывает.
Объект: выписку ЕГРН, обременения, аресты, залоги, арендаторов, историю переходов права, границы и категорию земли, соответствие площади документам БТИ. Продавца: банкротство, судебные дела, исполнительные производства, состав учредителей, признаки технической компании. Отдельно смотрим риски оспаривания сделки в течение трёх лет и наличие преимущественного права у совладельцев долей.
Физлицо платит НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и покупки, если владело объектом меньше минимального срока (5 лет, а по единственному жилью — 3 года). ООО платит налог на прибыль или УСН, а по коммерческим объектам часто ещё и НДС. Есть законные способы уменьшить базу: подтверждённые расходы, амортизация, вычеты. Мы считаем все варианты заранее и показываем сумму на руки.
Это один из самых дорогих промахов. Если объект использовался в операциях без НДС и вычет когда-то применялся, при продаже НДС нужно восстановить с остаточной стоимости — иногда это миллионы. Плюс сама продажа коммерческой недвижимости по умолчанию облагается НДС. Мы считаем эти суммы до сделки, оцениваем возможность освобождения и закладываем корректные проводки в учёт.
Можно, но обычно дороже. Надёжность на словах не проверяется: мы регулярно видим объекты с залогами, неучтёнными арендаторами или совладельцами, которые потом оспаривают сделку. Сопровождение стоит несопоставимо меньше, чем потерянный объект или суд. Минимум, который стоит делать всегда, — проверить ЕГРН, обременения и историю права, даже если вы уверены в продавце.
Договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи, соглашение о задатке или авансе, согласия супругов, отказы от преимущественного права, доверенности, заявления в Росреестр. Если сделка внутри ООО — ещё решения участников и справки об одобрении крупной сделки. На руки вы получаете подписанный комплект, опись документов и понятную инструкцию, что и куда подаётся.
Проверка объекта и продавца — 2–5 рабочих дней, если не нужны дополнительные архивные запросы. Подготовка документов — 3–7 дней. Регистрация в Росреестре занимает 5–9 рабочих дней при электронной подаче и до 12 при бумажной. Итого по стандартной сделке — около трёх недель. Срочные варианты рассматриваем отдельно, иногда срок сокращается до недели.
Да. Проверяем разрешительную документацию, проектную декларацию, права на земельный участок, историю застройщика и его судебные риски. Сопровождаем ДДУ, уступки, эскроу-расчёты, приёмку квартиры и споры по недостаткам. Для компаний-инвесторов считаем налоги по перепродаже и учитываем требования 214-ФЗ и 218-ФЗ при регистрации.
Да, это отдельная услуга. Смотрим договор, документы, при необходимости запрашиваем сведения из ЕГРН и судебных картотек, оцениваем перспективы оспаривания или взыскания убытков. Также помогаем ответить на требования налоговой по прошедшей сделке, подготовить уточнённые декларации и снять доначисления, если они необоснованны. Работаем и с делами трёхлетней давности.
Да. Проверяем отчёт об оценке, сравниваем с рыночными данными по Томску, готовим заявление в бюджетное учреждение и при отказе — административное исковое заявление в суд. На практике снижение кадастровой стоимости в 1,5–2 раза заметно уменьшает налог на имущество и земельный налог, а окупается такая работа обычно за один налоговый период.
Оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону 8 (800) 600 07 88. Мы зададим несколько вопросов: что за объект, кто стороны, какая цель — продажа, покупка или переоформление в бизнес. В течение одного рабочего дня подготовим состав работ, сроки и точную стоимость. Дальше подписываем договор и стартуем. Первичная консультация и оценка рисков — бесплатно.
